住宅ローンの残債があってもマンションの売却は可能なのか

住宅ローンが残っているけどマンション売却は可能なの?

様々な事情からマンション売却を検討しているとき、住宅ローンが残っているために売却できないのではないかと不安に感じる人も少なくありません。

しかし、実際には、ローンの残債務がそのマンションの売却金額よりも少なければ、手続きをとれば売却が可能となっています。

住宅ローンの残債がある場合のマンション売却

一般的に、住宅ローンを組んだ場合、融資を行っている金融機関はその物件に対して抵当権や根抵当権を設定します。これは、ローンの支払いが遅れた時、破産などの事情でローンの残債が回収できなくなったときなどに物件を競売にかけることができる権利です。

そのため、中古マンションを購入する側から見ると、抵当権や根抵当権が設定されている物件というのは避けられる傾向にあります。

ローン付きのマンション売却をする場合には、まず、現在借り入れをしている金融機関に交渉して、マンションの売却を検討していること、その際には抵当権もしくは根抵当権を抹消してほしいことを伝えます。

もちろん、金融機関はその場ですぐには抵当権を解除しませんが、売却が成立して代金を受け取った時点でローンの残りを完済することを条件に、すぐに抹消可能な準備をしてくれます。

その上で、購入希望者には所有権を移転する直前に抵当権の抹消をする準備ができていることを伝え、それに了解を得て売買契約を手結することになります。

この場合、現在借り入れをしている金融機関も決済に立ち会うケースがあります。また、買主がローンを組んでそのマンションを購入する場合には、買主が申し込んでいる金融機関の担当者も立ち会うことがあり、決済と同時にそれぞれに必要な書類や代金をやり取りする流れになります。

所有権移転と抵当権の抹消をほぼ同時に登記しなければなりませんので、通常は登記の専門家である司法書士もその場に立会い、書類に不備がないかを確認したうえで、すぐに登記の申請を出すことになります。

このように、ローンが残っているマンションであっても、手続きを踏めば売却をすることは可能です。

しかし、金融機関と専門的な交渉を行ったり、司法書士を手配したり、現状では抵当権のついているマンションを購入してくれる買主を探したり、必要書類を用意したりとかなり手続きが煩雑かつ難易度の高いものになってしまいますので、通常は不動産業者などに仲介を依頼することがほとんどです。

仲介業者は、売主、買主の双方から仲介手数料を受け取る代わりに、金融機関との交渉、買主の募集、担保付き物件であることなどの説明、司法書士の手配などの様々な業務を代行してくれます。

売主として必要なことといえば、現在のローンの借り入れ内容がわかる書類を用意したり、売却予定のマンションの権利証や登記識別情報などを準備しておくこと、印鑑証明書や実印といった、仲介業者や司法書士から支持されたものをそろえておくことなどで、面倒な交渉や不慣れな手続きなどは必要ありません。

マンションの売却価格より住宅ローンの残債の方が多い場合は?

ここで気を付けておきたいのが、売却価格です。現在は不動産の価値が下がっているところがほとんどですので、中にはローンの残債務が売却予定額を上回っていることもあります。

それでも売却しなければならないときには、現金で不足額を用意するか、新たにローンを利用して差額分を補てんしなければなりませんので注意しましょう。

やり手の仲介業者であれば、同じ物件でもより高く売却できる買主を探すことができますので、複数の仲介業者に査定をしてもらい、信頼できるところを探してみるのもよいでしょう。

ただ、あまり高額では買主が見つからずに維持費の負担が長期的になる可能性もありますので、高い査定額を出す業者ほど良いとは限らないことを理解しましょう。


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